Överlåtelsebesiktning – vad ingår

Ordet överlåtelsebesiktning dyker upp i nästan varje bostadsaffär, men det är inte alltid klart vad den omfattar och när den är värd att beställa. Den här artikeln förklarar vad som ingår, vad som inte gör det och hur du som köper en bostadsrätt kan göra en egen, strukturerad genomgång.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

Nordea beskriver överlåtelsebesiktningen som en undersökning där en opartisk besiktningsman granskar bostadens skick i samband med en bostadsaffär. Undersökningen omfattar rum, förråd, källare, vind, tak, balkong och garage, i den mån bostaden har sådana utrymmen.

Själva granskningen kallas okulärbesiktning. Enligt Nordea undersöker besiktningsmannen då bostaden enbart genom att titta, känna, lyssna och lukta. Besiktningsmannen borrar alltså inte upp väggar eller öppnar golv. Hittar hen tecken på något som behöver undersökas närmare kan det leda till en rekommendation om fördjupad undersökning.

Hus eller bostadsrätt

Överlåtelsebesiktningar görs framför allt vid köp av hus, där skicket på tak, grund och dränering har stor ekonomisk betydelse.

Vid köp av bostadsrätt ser det annorlunda ut. Föreningen ansvarar enligt bostadsrättslagen för att hålla huset och marken i gott skick, och stora delar av byggnaden ingår i föreningens underhåll. Nordea rekommenderar att den som köper en bostadsrätt själv undersöker bostaden noggrant innan kontraktet skrivs. Det går också att anlita en besiktningsman för en bostadsrätt, till exempel om lägenheten nyligen har renoverats eller om du är osäker på badrummet.

Vad kostar den?

Nordea anger, i oktober 2026, att en överlåtelsebesiktning kostar ungefär 10 000–15 000 kronor och ibland något mer. Uppgiften gäller hus. För en lägenhet kan omfattningen och därmed priset vara en annan, så fråga besiktningsfirman.

Det här kan du granska själv i en bostadsrätt

En egen genomgång blir bättre om du har en lista. Ta gärna med någon som kan hjälpa till att anteckna.

Lägenhetsdörren

• Stänger dörren tätt mot karmen, eller finns det glipor?
• Går låset lätt att låsa och låsa upp, utan att du behöver trycka på dörren?
• Finns det spår av bändning vid karmen eller runt låset?
• Är det oklart hur många nycklar som finns, så räkna med att byta cylinder efter tillträdet.

Dörren är också en del av husets brandskydd. Storstockholms brandförsvar beskriver varje lägenhet som en egen brandcell som ska klara att hålla brand och rök ute i minst en timme. En dörr som inte går igen ordentligt försämrar det.

Förrådet

Förråd i källare eller på vind följer ofta med lägenheten. Kontrollera att du vet vilket förråd som hör till och att det går att låsa. Stöldskyddsföreningen rekommenderar godkända hänglås och hänglåsbeslag i lägst klass 2 till vinds- och källarförråd, och påpekar att bara behöriga bör ha tillträde till de utrymmena.

Badrum och kök

Titta efter fuktfläckar, missfärgningar och lukt. Fråga säljaren när badrummet senast renoverades och om det gjordes med styrelsens tillstånd.

Fönster och balkong

Öppna och stäng fönstren. Titta på balkongplattan och räcket.

Det du ska fråga föreningen om

Besiktningen säger ingenting om föreningens ekonomi eller underhållsplan. Därför är det lika viktigt att läsa årsredovisningen och fråga styrelsen om planerade arbeten. Fråga också hur ansvaret för ytterdörr och lås fördelas i stadgarna. HSB:s normalstadgar lägger till exempel dörr och karm på föreningen och låset på bostadsrättshavaren, men din förening kan ha en annan ordning.

När du har fått nycklarna

Samla alla nycklar, taggar och koder du fick vid tillträdet i en lista. Fråga säljaren om det finns fler. Om porten öppnas med tagg kan föreningen spärra gamla taggar och lägga upp nya, vilket Stöldskyddsföreningen lyfter fram som en fördel med taggar.